Vad är belåningsgrad?
Belåningsgrad är måttet på hur stor del av din bostads värde som finansieras med lån. Du räknar ut den genom att dividera ditt bolån med bostadens värde, ett lån på 2 700 000 kronor på en bostad värd 3 000 000 kronor ger en belåningsgrad på 90 procent. Belåningsgraden styr tre saker som direkt påverkar din privatekonomi: hur mycket du får låna, hur mycket du måste amortera varje månad och vilken ränta du kan förhandla till.
Bolånetaket — hur hög belåningsgrad tillåter banken?
Sedan den 1 april 2026 får din belåningsgrad vara högst 90 procent av bostadens värde när du köper en ny bostad. Det innebär att du behöver minst 10 procent i kontantinsats. Fram till april 2026 var gränsen 85 procent, en av de mest betydande förändringarna i bolåneregelverket på många år.
Det är viktigt att skilja på två situationer som nu har olika regler. Vid köp av ny bostad gäller 90 procent. Vill du däremot utöka ett befintligt bolån, till exempel för att finansiera en renovering, gäller ett lägre tak på 80 procent av bostadens värde. Det gäller oavsett vad bostaden faktiskt är värd på marknaden idag.
En viktig detalj: det värde banken räknar med är inte automatiskt det aktuella marknadsvärdet. När du köper din bostad fastställs ett värde som sedan är bundet i fem år. Du kan alltså bara begära en omvärdering för att sänka amorteringen, höja bolånet eller få bättre ränteunderlag vart femte år.
Så räknar du ut din belåningsgrad
Formeln är enkel:
Belåningsgrad = bolån ÷ bostadens värde × 100
Köper du en bostad för 3 000 000 kronor och tar ett bolån på 2 400 000 kronor är din belåningsgrad 80 procent. Lägger du in 300 000 kronor mer i kontantinsats och lånar 2 100 000 kronor sjunker belåningsgraden till 70 procent, vilket förändrar både ditt amorteringskrav och möjligen din ränta.
Det är värt att känna till hur belåningsgraden ser ut på ett aggregerat plan: ungefär 70 procent av alla befintliga bolån i Sverige har en belåningsgrad under 70 procent, tack vare amortering och stigande bostadspriser över tid. Bland nya bolåneköpare ser det annorlunda ut, ungefär 62 procent har en belåningsgrad över 70 procent vid köptillfället, enligt Finansinspektionens bolånerapport.
Belåningsgraden avgör hur mycket du måste amortera
Amorteringskravet är direkt kopplat till belåningsgraden. Tre nivåer gäller:
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år |
| Under 50 % | Inget krav |
| 50–70 % | 1 % av lånebeloppet |
| Över 70 % | 2 % av lånebeloppet |
Det skärpta amorteringskravet, den extra procenten för hushåll med lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten, slopades den 1 april 2026. Amorteringen baseras nu enbart på belåningsgraden.
Ett konkret exempel: har du ett bolån på 2 400 000 kronor och en belåningsgrad på 75 procent är amorteringskravet 2 procent per år, vilket motsvarar 4 000 kronor per månad. Sjunker belåningsgraden under 70 procent halveras kravet till 1 procent, vilket i detta exempel blir 2 000 kronor per månad.
Ska du amortera ned extra eller spara istället?
Att ha en låg belåningsgrad är inte alltid det finansiellt smartaste valet. Räntekostnaden på ditt bolån är avdragsgill med 30 procent, vilket sänker den effektiva kostnaden. Om din bolåneränta efter avdrag är lägre än avkastningen du kan förvänta dig på ett långsiktigt sparande kan det löna sig att amortera minimikravet och investera resten. Omvänt: saknar du en likviditetsbuffert, eller har andra dyrare skulder, prioriteras dessa före extra amortering. Det finns inget universellt svar, det beror på din räntenivå, din risktolerans och din totala ekonomi.
Belåningsgraden påverkar din ränta
Lägre belåningsgrad innebär lägre risk för banken och det återspeglas i räntan du erbjuds. Sambandet syns inte alltid i listräntan, men det märks i den individuella ränteprövningen.
Som tumregel gäller att en belåningsgrad under 50–60 procent ofta motiverar ett bättre ränteläge, medan en belåningsgrad nära taket sällan ger utrymme för förhandling nedåt. Det beror på att banken tar större risk ju mer av bostadens värde som är belånat, sjunker bostadspriset kraftigt kan lånet överstiga bostadens värde, vilket är bankens värsta scenario.
Det är ett av skälen till att en större kontantinsats, utöver det obligatoriska minimumet, kan löna sig även om det inte är ett regelkrav. En lägre belåningsgrad stärker din förhandlingsposition, inte bara vid ansökan utan även när du omförhandlar eller funderar på att flytta bolånet.
Belåningsgrad vid omvärdering och tilläggslån
Om din bostad har stigit kraftigt i värde sedan köpet kan din faktiska belåningsgrad vara lägre än vad banken räknar med, men det förändras inte automatiskt. Du behöver begära en omvärdering, och det får bara göras vart femte år.
En omvärdering kan vara värd att göra om du vill sänka din amortering, ta ett tilläggslån för renovering eller annat ändamål, eller stärka ditt ränteunderlag. Tänk på att tilläggslån från april 2026 max får ta belåningsgraden till 80 procent, även om bostaden är värd mer och en 90-procents belåning tekniskt sett vore möjlig vid ett nyköp.
Vanliga frågor om belåningsgrad
Vad är en bra belåningsgrad?
Det beror på situationen. För vardagens ekonomi är lägre kostnader alltid bättre, genom lägre amorteringskrav och möjligen lägre ränta. Men att binda mycket kapital i bostaden genom extra amortering är inte alltid rätt val, särskilt om du saknar likviditetsbuffert eller har andra lån med högre ränta. En belåningsgrad under 70 procent halverar amorteringskravet jämfört med över 70 procent, och under 50 procent försvinner kravet helt.
Räknas alla lån med i belåningsgraden?
Alla lån med bostaden som säkerhet räknas in, oavsett om de är hos samma bank eller inte. Blancolån och privatlån utan bostaden som säkerhet räknas inte in i belåningsgraden, men de belastar din KALP-kalkyl och påverkar hur mycket du totalt kan låna.
Kan belåningsgraden sjunka av sig självt?
Ja, på två sätt: genom att du amorterar (lånet minskar) och genom att bostadspriset stiger (värdet ökar). Många befintliga bolånekunder har en väsentligt lägre belåningsgrad idag än när de köpte, utan att ha gjort något aktivt, men banken uppdaterar inte värdet automatiskt. Du behöver begära en omvärdering, och det tillåts bara vart femte år.
Vad händer om bostaden sjunker i värde?
Om bostadsvärdet faller stiger belåningsgraden automatiskt, även om lånebeloppet är oförändrat. Det kan innebära att du passerar en amorteringströskel och tvingas amortera mer. Banken kan också bli mer restriktiv om du vill omförhandla eller flytta lånet.
Hur påverkar belåningsgraden möjligheten att flytta bolån?
En hög belåningsgrad, nära 90 procent, kan försvåra en flytt till en annan bank, eftersom den nya banken gör en ny kreditprövning och värdering. En lägre belåningsgrad ger mer flexibilitet och stärker din förhandlingsposition. Det är ett skäl att hålla koll på belåningsgraden även om du inte planerar att flytta bolånet i närtid.
Vad är skillnaden mellan bolånetak och belåningsgrad?
Belåningsgraden är din personliga siffra, hur stor andel av just din bostads värde som är belånad. Bolånetaket är den lagstadgade gränsen för hur hög belåningsgraden maximalt får vara. Sedan april 2026 är taket 90 procent vid köp av ny bostad och 80 procent vid utökning av befintliga bolån.
Sammanfattning
Belåningsgraden är ett av de viktigaste måtten i din boendeekonomi. Den styr hur mycket du får låna, hur mycket du måste amortera och vilken ränta du kan förhandla till. Från april 2026 är bolånetaket 90 procent vid köp och 80 procent vid utökning av befintliga lån. Vill du se hur just din belåningsgrad påverkar dina månadskostnader kan du räkna på det kostnadsfritt via Ordna Bolåns bolånekalkyl, eller ansöka om ett lånelöfte och låta oss jämföra alternativen åt dig.
Senast uppdaterad: maj 2026